Joël Mbiamany Tchoreret : «La SNLS livrera la totalité des logements d’ici la fin décembre 2018»

Six mois après son arrivée à la Société nationale des logements sociaux (SNLS), Joël Mbiamany Tchoreret s’empresse de matérialiser la politique du président de la République en matière de logements sociaux. Après les échecs successifs de ses prédécesseurs, le directeur général de la SNLS est formel dans cette interview accordée à Gabonreview : «Le chef de l’Etat peut nous faire confiance dans la mesure où nous nous sommes engagés à livrer les logements aux principaux acquéreurs».

Gabonreview : Depuis trois ans, votre entreprise peine à livrer aux ayants droit des maisons qui ont pourtant été réservées et payées sur le site de Bikélé. Comment comptez-vous régler dans les délais raisonnables ce problème ?

Joël Mbiamany Tchoreret : Votre question laisse penser que la résolution du problème de livraison des maisons en construction à Bikélé dépend d’une solution qui consisterait à appuyer sur un bouton ou à signer un document pour que le défi soit relevé. Et c’est par ailleurs l’opinion partagée par une grande partie de l’opinion. Il n’en est rien. En réalité, la non-livraison des maisons est illustrative d’un problème complexe lié au fonctionnement de la SNLS et des relations d’affaires incestueuses entre la SNLS et ses partenaires.

En effet, en arrivant à la SNLS fin octobre 2017, comme directeur général, j’ai trouvé une société en arrêt d’activités et dans une rupture de communication avec ses partenaires économiques. L’aspect le plus illustratif du dysfonctionnement de la SNLS a été de trouver le bâtiment du siège social dans le noir, la SEEG ayant interrompu la fourniture en électricité et en eau. De la même façon, le seul véhicule de la société disponible, outil de liaison, était immobilisé par manque de carburant et de révision technique. De surcroit, tous les comptes bancaires courants étaient débiteurs. La société était en situation de cessation de paiement. Pour que la SNLS reprenne ses activités, nous avons dû recourir à l’aide financière d’un privé.

Dans un tel contexte, avant même d’envisager la livraison des maisons et des terrains viabilisés, il fallait préalablement examiner la situation de la société dans son ensemble et notamment nous imprégner des raisons de son dysfonctionnement et connaitre les causes de l’arrêt de ses chantiers de construction. Cette démanche a rencontré de nombreuses embuches. Les notaires, les banques et la direction générale du budget ont refusé de nous accompagner parce que nous n’étions que des intérimaires et que nous ne disposions pas de délégation des pouvoirs pour commander, et instruire certains actes ou pour avoir accès aux informations privilégiées de la société. C’est seulement après ma nomination au Conseil des ministres comme directeur général et ma cooptation en novembre 2017 par le conseil d’administration que les banques et les notaires ont accepté, non sans une certaine réserve, de me fournir toutes les informations pour élaborer un état de lieu du fonctionnement de la SNLS et de ses relations avec ses partenaires.

Il est à noter que jusqu’à ce jour, la Direction générale du budget et l’Agence nationale de l’urbanisme, des travaux topographiques et du cadastre n’ont jamais donné suite à nos demandes d’informations et de collaboration administrative. De la même façon, les cabinets en charge de la comptabilité et des questions juridiques de la SNLS n’ont fourni aucun effort pour nous accompagner dans le redressement de la société. Indubitablement, il nous a fallu user de stratégies variées pour obtenir, en fin décembre 2017, les informations partielles sur l’état de la situation de la SNLS. Ces informations montrent que la SNLS avait reçu des subventions de l’Etat et que par ailleurs la société avait vendu plusieurs terrains qui lui avaient rapporté près de neuf milliards de francs CFA, que la SNLS avait autant contracté des emprunts auprès d’institutions financières de la place. Et qu’au total, de 2013 à mars 2016, la société a disposé d’environ 45 milliards de francs CFA.

Par ailleurs, on découvre également que la SNLS avait effectué des décaissements d’environ 30 milliards de franc CFA au bénéfice des entreprises adjudicataires des marchés de construction des logements à Bikélé. Pourtant, les travaux réalisés par chacune de ces sociétés ne correspondent pas aux décaissements financiers effectués. Toutes ces sociétés jurent que les sommes d’argent reçues de la SNLS étaient inférieures aux coûts de constructions réalisées et qu’elles ont même dû puiser sur des fonds propres pour en arriver au niveau de constructions réalisées et qu’elles sont dans l’incapacité de consentir un effort financier supplémentaire. Au regard des affirmations faites par ces sociétés, nous avons commis des experts indépendants pour évaluer les niveaux de constructions de logements et leurs coûts financiers. Les rapports des experts ont révélé de façon convergente des surcoûts, une mauvaise qualité d’exécution des travaux et des choix de matériaux inappropriés dans la quasi-totalité des constructions réalisées. Nous avons opposé les conclusions de ces experts aux constructeurs pour infléchir leur position et les inciter à reprendre les travaux. Les discussions avec preuve à l’appui n’ont pas favorisé le changement de la donne. Les chantiers ont continué à être en arrêt et à subir les pillages alourdissant les coûts d’achèvement des constructions entamées.

Pour sortir de l’impasse, nous n’avons pas d’autres choix que de rechercher des repreneurs qui peuvent, sur fonds propres, financer l’achèvement des chantiers. Au niveau local, nous avons dans un premier temps contacté l’Union gabonaise de banque qui a déjà un accord de financement des constructions des logements avec la SNLS. Cette banque a décliné nos demandes en nous suggérant  de mettre fin à la poursuite du programme des constructions et de vendre les maisons en l’état. Il s’agit pour cette banque de récupérer les sommes d’argent versées sous la gestion de mon prédécesseur étant donné qu’UGB détient une hypothèque sur 341 logements en location-vente et des terrains de ces logements pour une valeur d’environ  20 milliards de francs CFA, alors qu’elle n’a décaissé que 2,5 milliards. Nous avons décliné cette offre parce qu’elle est inique, au regard des drames vécus par les réservataires et les acquéreurs de ces logements et notamment des ambitions du chef de l’Etat pour ses concitoyens économiquement faibles.

Notre quête de partenaires pour achever les travaux de construction des logements nous a conduits à entrer en communication avec HAM, avec qui nous avons conclu un partenariat pour achever la construction des logements sur fonds propres. Cette société a réclamé en contrepartie de son financement que nous lui fournissions une lettre de garantie bancaire d’une institution financière de la place pour couvrir le risque de commercialisation des logements une fois les constructions achevées. Nous avons sollicité et obtenu l’accompagnement financier d’Orabank. Cette institution financière nous a fait parvenir une notification pour un encours bancaire de 6 milliards de francs CFA représentant un tiers du coût total d’achèvement des constructions des maisons et des VRD, et de 500 millions pour assurer les charges du fonctionnement de la société en attendant que nous parvenions à une autonomie financière. Grâce au concours financiers d’Orabank, nous pouvons fièrement annoncer que la SNLS livrera la totalité des logements d’ici la fin décembre 2018.

Pour relancer certains travaux de la SNLS, vous aviez fait passer les entreprises adjudicataires sous le statut de sous-traitance. Cette stratégie est-elle gagnante ? Si oui, deux mois après, où en êtes-vous ?

Pour réaliser les projets de construction des logements à Bikélé, mon prédécesseur avait signé des contrats par lesquels il a confié en exclusivité les marchés de constructions à six entreprises. Vu l’incapacité de ces dernières à achever les constructions des logements à partir des fonds perçus et au regard de nos limites à continuer à financer les travaux déjà payés, nous avons dû rechercher des partenaires susceptibles d’achever sur fonds propres ces constructions. Le partenaire que nous avons retenu ne peut intervenir dans l’exécution de l’achèvement des constructions des maisons tant que les marchés de ces constructions sont détenus par d’autres sociétés. Nous avons donc demandé aux entreprises adjudicataires de renoncer aux marchés et d’accepter de continuer les constructions en sous-traitant, selon des nouvelles normes de contrôle et d’exécution des constructions.

Qu’elle est la surface financière du nouveau partenaire extérieur de la SNLS qui va récupérer les marchés des anciens adjudicataires ?

Il s’agit du Groupe HAM, groupe de droit gabonais. Le choix de ce partenaire résulte du fait qu’il s’est porté garant de préfinancer l’achèvement de 923 logements et la densification du reste du programme, soit 1026 logements pas encore sortis de terre. Il prendra par la même occasion en charge la réalisation des VRD et la construction d’équipements collectifs. HAM s’est également engagé à assurer le SAV en mettant en place un système de gestion et d’accompagnement des acquéreurs dans le vivre ensemble.

Ces tableaux présentent la répartition initiale des travaux et des coûts qui en découlent :

Le partenaire HAM prévoit investir la somme évaluée à 18,76 milliards de francs pour couvrir la réalisation de tous les VRD, les 923 logements mais aussi les équipements collectifs. Pour ce faire, il a sollicité de la SNLS un apport de 5,7 milliards de francs CFA qui constituera une forme de garantie bancaire.

Le tableau ci-après, par contre, présente le coût global estimé de l’achèvement des 923 logements.

Pour précision, le partenaire après évaluation des travaux des 923 logements est arrivé à la conclusion selon laquelle l’apport de 5,7 milliards serait suffisant pour achever lesdits logements. Le reste des travaux nécessitant les 13,06 milliards de CFA aurait un système d’autofinancement.

Quelle est la stratégie intermédiaire d’achèvement des logements de Bikélé ?

Durant les négociations financières avec Orabank et pour éviter de mettre tous nos œufs dans le même panier, nous avons entamé depuis le mois de février d’achever les travaux de construction de logements par lot de 20 maisons. N’eut-été la saisie des comptes bancaires de la SNLS au mois de février 2018 par un des prestataires de services de la SNLS de l’époque de mon prédécesseur, nous aurions livré à la fin du mois d’avril les premières maisons. Qu’à cela ne tienne, nous effectuerons dans trois semaines une première livraison, en attendant de livrer d’ici fin décembre 2018 la totalité des logements.

Présenté comme un projet citoyen pour l’accession aux logements sociaux, la SNLS a plutôt sombré dans l’inefficacité et les détournements. Comment comptez-vous redorer votre image et regagner la confiance des Gabonais ? Concrètement, peut-on vous faire confiance ?

A mon arrivée en fonction à la SNLS, j’ai trouvé une entreprise gérée de façon anarchique sans procédure et sans une véritable structure organisationnelle. La gestion se faisait de manière archaïque avec pour interlocuteur un directeur général, son assistante, le directeur commercial et un chauffeur. En prenant mes fonctions le 27 octobre 2017, il était d’abord question pour moi de faire un état des lieux général de la situation exacte de la SNLS. Car, le mode de fonctionnement qui existait ne pouvait pas permettre la matérialisation du projet immobilier social voulu par le président de la République.

A cet effet, je me suis engagé à réorganiser le fonctionnement interne de la SNLS, en créant des services tels que : le service administratif et financier, en mettant en place un système de comptabilité interne efficace qui était jusqu’ à mon arrivée géré par un cabinet comptable et juridiques qui ont été incapables de produire des liasses fiscales depuis fin 2014 et qui recevaient 34 millions de francs CFA par trimestre. Nous avons redéfini les missions des services informatique et commerciale. Nous avons mis en place un bureau d’études pour concevoir et examiner les travaux de construction et veiller à leur  bonne exécution. Nous avons signé des partenariats avec des cabinets conseils juridiques pour examiner  les contrats. Nous avons assaini les comptes financiers de la société en réduisant sa dette de 50 à 4 milliards de francs CFA. Nous avons procédé à l’immatriculation de tous nos employés et contracté une assurance médicament et hospitalisation complémentaire. Nous allons très prochainement entamer les discussions avec la CNAMGS pour l’inscription de tous nos employés. Nous avons réalisé tout ceci en six mois. Le plus grand challenge, qui jusqu’à ce jour représente toujours un défi majeur, est la réalisation définitive du projet de construction des logements sociaux de Bikelé.

Car, en effet, les constructions de Bikelé ont été réalisées sans études préalables, il n’y a pas eu de modèle économique, pas de cadre de régularisation adéquat, pas d’utilisation fructueuse des ressources humaines et financières, absence d’un système de management organisationnel et d’une étude d’impact environnementale. Dans un projet d’une telle envergure, ne pas mettre en pratique les normes nationales et internationales en vigueur en matière de construction, consiste à s’engager à fournir aux destinataires des logements d’une médiocre qualité. Cette observation a été confirmée lorsque nous avons constaté les malfaçons présentes sur les maisons, le câblage électrique apparent et non sécurisé, les seuils de maisons faits en dessous du niveau des caniveaux, ce qui favoriserait des inondations, les murs de maisons mal calibrés et ce, sans oublier que l’absence de financement pour les investissements structurant (eau et électricité) par l’Etat est un frein à l’avancée dudit projet. Après avoir relevé toutes ces anomalies, nous sommes actuellement en phase de mise en place des mesures correctives afin de mettre en application la mission que le président de la République, nous a confiée.

Pour cela, compte tenu du manque de personnel qualifié dans certains domaines techniques notamment la topographie, l’ingénierie financière et juridique, nous nous sommes attachés les services des cabinets spécialisés dans les différents domaines cités. Il faut noter que depuis 2014, la SNLS n’a pas fourni au conseil d’administration une liasse fiscale, or actuellement nous avons terminé grâce à l’intervention des cabinets comptables, de mettre à jour la comptabilité de la SNLS. En définitive, je voudrais ici faire comprendre à l’ensemble de nos clients, qu’il est vrai que le challenge est très difficile compte tenu du contexte économique actuel du pays, mais nous devons y croire. Nous avons la volonté de satisfaire à la demande de tout le monde et serons heureux de pouvoir faire la volonté du chef de l’Etat.

La réussite de cette mission nécessite beaucoup d’engagement autant de la part des cadres dirigeants de la SNLS que de celle de l’Etat. Nous laissons la population et plus particulièrement nos clients, de juger d’eux-mêmes s’ils peuvent à nouveau nous faire confiance ou pas par les actes concrets que nous sommes en train de poser. Notre souci majeur est la livraison dans des meilleurs délais des maisons de nos clients. C’est par cette action que nous pourrons à nouveau gagner la confiance de tout un chacun.

Le chef de l’Etat peut-il compter sur vous pour remporter le challenge du déficit en logement raté lors de son premier mandat ?

Nous pensons que le chef de l’Etat peut nous faire confiance dans la mesure où nous nous sommes engagés à livrer les logements aux principaux acquéreurs. Comme je le disais précédemment, nous avons besoin du soutien financier de l’Etat pour pouvoir nous accompagner  dans la matérialisation de cette mission. Aussi, à la fin de ce mois (avril, ndlr), je vous ai signifié le fait qu’il y aura déjà une première livraison des maisons. Elle sera minime mais c’est déjà une avancée et un moyen de montrer au chef de l’Etat notre ferme volonté de faire valoir sa politique sociale. La SNLS a une équipe prête et qualifiée sur qui elle peut compter sur la livraison des logements de qualité.